Co vlastně makléř prodává? Jak poznat, komu nemovitost patří? Proč nestačí jen „podívat se do katastru“? Kdy se kupující stává vlastníkem nemovitosti?

Přednáška prakticky a v širších souvislostech vysvětluje základní pojmy a principy, se kterými se realitní makléř setkává při své každodenní práci.

Důraz není kladen pouze na znalost jednotlivých pojmů, ale především na jejich vzájemnou provázanost a praktické dopady do realitního zprostředkování.

1. Jaké jsou nejčastější předměty realitního zprostředkování?
   • jak rozlišovat jednotlivé základní druhy nemovitých věcí
   • jaký je rozdíl mezi pozemkem, samostatnou stavbou, stavbou jako součástí pozemku a jednotkou
   • jaký je rozdíl mezi tzv. starou a novou jednotkou
   • co jsou družstevní práva a proč je nelze jednoduše ztotožňovat s vlastnictvím nemovitosti
2. Jak poznat, komu nemovitost patří?
   • proč není vždy možné bez dalšího spoléhat na zápis v katastru nemovitostí
   • jaké jsou základní typy vlastnictví, se kterými se makléř setkává
   • co znamená vlastnictví jediným vlastníkem
   • jaká specifika přináší vlastnictví v rámci společného jmění manželů
   • co musí makléř vědět o spoluvlastnictví a podílech
3. Kdy se kupující skutečně stává vlastníkem?
   • proč není vždy možné bez dalšího spoléhat na zápis v katastru nemovitostí
   • co znamená uzavření kupní smlouvy a co ještě samo o sobě nezpůsobuje nabytí vlastnictví
   • jakou roli hraje návrh na vklad do katastru nemovitostí
   • co znamená povolení vkladu
   • jak na sebe jednotlivé kroky navazují a proč je jejich správné pochopení důležité pro práci makléře

List vlastnictví je jeden z nejdůležitějších podkladů, se kterým realitní zprostředkovatel v rámci přípravy transakce pracuje.

V přednášce si prakticky ukážeme, jak se vyznat v listu vlastnictví, jak ze zápisu na LV odlišit jednotlivé druhy nemovitostí, rozeznat práva i omezení s nimi spojená a jaké informace lze zjistit o vlastníkovi či vlastnících.

A mimo jiné si také ukážeme, jak odhalit i některá důležitá práva a vztahy, které na LV sice nejsou výslovně zapsány, a přesto je z něj lze při správném čtení a znalosti souvislostí odhalit a rozpoznat.

1. Jak jsou na LV zapsány různé druhy nemovitostí
2. Jak poznat, co vše má – nebo naopak nemá – být předmětem převodu
3. Jak správně určit druh vlastnictví (samostatné vlastnictví, spoluvlastnictví nebo SJM – a jaké z toho plynou důsledky)
4. Co můžete na LV přehlédnout a jak tím můžete způsobit neplatnost celé transakce
5. Jak odhalit důležitá práva, která na LV nejsou zapsána, ale lze je z něj přesto vyčíst
6. Jak se vyznat v základních zápisech práv (omezujících vlastnické právo zástavní práva, služebnosti, předkupní práva apod.)

Rezervační smlouva je v realitní praxi často využívaným dokumentem.

Některá ustanovení těchto rezervačních smluv, která byla ještě donedávna považována za jejich běžnou součást, jsou dnes ze strany soudů konstantně označována za neplatná.

Důsledkem mohou být spory o vrácení provizí, rezervačních záloh, neplatnost smluvních pokut, povinnost vydat bezdůvodné obohacení a další negativní důsledky pro makléře využívající tento typ smluv.

1. Kdy je rezervační smlouva neplatná?
   • která smluvní ujednání jsou v současné judikatuře problematická či přímo neplatná
   • proč některé rezervační smlouvy neobstojí před soudem
   • jak soudy posuzují skutečný obsah smlouvy bez ohledu na její název
2. Proč nelze zájemce jednoduše zavázat ke koupi nemovitosti?
   • proč je rozdíl mezi rezervací nemovitosti a závazkem uzavřít kupní smlouvu
   • za jakých okolností může být takové ujednání neplatné
   • jak soudy nahlížejí na smluvní mechanismy, které se pokoušejí tento problém obejít
3. Kdy je neplatná smluvní pokuta?
   • kdy může být sjednání smluvní pokuty v rezervační smlouvě v rozporu se zákonem
   • proč není rozhodující pouze to, jak je smluvní pokuta ve smlouvě označena
4. Kdy musí realitní kancelář vracet rezervační zálohu?
   • za jakých okolností může vzniknout povinnost vrátit rezervační zálohu
   • jak souvisí vrácení zálohy s neplatností smlouvy
   • kdy může realitní kanceláři vzniknout povinnost vydat bezdůvodné obohacení
5. Kdy se rezervační záloha může stát „skrytou provizí“?
   • proč soudy některá ujednání o rezervační záloze posuzují jako ujednání o provizi
   • jaký význam má skutečný obsah a účel platby
6. Jak nastavit smlouvy se zájemci bezpečněji?
   • na co se zaměřit při revizi stávající smluvní dokumentace
   • jak formulovat jednotlivá ujednání s ohledem na současnou soudní praxi
   • kterým smluvním konstrukcím se raději vyhnout

Co vlastně banka při žádosti o hypotéku posuzuje? Proč banka požaduje zástavní právo? Co se stane, když klient přestane splácet? A jak prodat nemovitost, na které stále vázne zástavní právo banky?

Hypoteční úvěr je dnes běžnou součástí realitních obchodů. Pro realitního makléře proto není důležité pouze vědět, že klient „si bere hypotéku“, ale především rozumět základním principům hypotečního financování a jejich dopadu na samotnou realizaci obchodu.

1. Co je hypoteční úvěr a jak funguje?
   • základní principy hypotečního úvěru
   • jakou roli hraje banka v realitní transakci
2. Jak banka posuzuje žadatele o hypotéku?
   • co banka při posuzování žadatele sleduje
   • jakou roli hraje příjem, výdaje, zadlužení a další závazky žadatele
   • jak může výsledek posouzení financování ovlivnit samotný realitní obchod
3. Proč banka požaduje zástavní právo?
   • co je zástavní právo a proč slouží jako zajištění hypotečního úvěru
   • jak vzniká a jak se zapisuje do katastru nemovitostí
4. Co když chce klient hypotéku splatit předčasně?
   • jaké jsou základní možnosti předčasného splacení hypotečního úvěru
   • v jakých situacích může být předčasné splacení součástí realitní transakce
5. Co se stane, když klient přestane hypotéku splácet?
   • jaké mohou být důsledky porušení povinnosti splácet hypoteční úvěr
   • co může banka požadovat a jak může situaci řešit
6. Jak prodat nemovitost, na které stále vázne zástavní právo?
   • je vůbec možné prodat nemovitost zatíženou zástavním právem banky?
   • jak postupovat při prodeji nemovitosti, na které vázne hypotéka
   • jak se vypořádává původní hypoteční úvěr z kupní ceny